Un’analisi in 5 punti sul perché siamo arrivati a questa situazione nel mercato immobiliare.
Perché il mercato immobiliare non è più quello di una volta? Cosa ha provocato questo crollo dei prezzi e le difficoltà nella vendita?
Sono in molti a chiederselo e con questo articolo cercherò di analizzare la situazione per dare delle risposte utili anche per i non esperti del settore.
1. Passaggio dalla Lira all’Euro.
Che Prodi a suo tempo ci abbia rifilato una sola (come dicono a Roma) o che ci abbia venduto alla Germania, scegliete voi, ormai è sotto gli occhi di tutti. Quest’idea di avere una moneta unica per tutti i Paesi della zona Euro e l’idea di avere in mano delle nuove banconote piaceva a molti, me compreso, ma ben presto l’effetto novità sparisce e con il tempo cominci a raccogliere i frutti di ciò che hai seminato. Risultato? Prezzi raddoppiati. Sicché i 100.000 Euro di oggi sono pari a 193.627.000 Lire; adesso pensate a cosa potevate comprare fino al 2001 con circa 193 milioni di lire e cosa potete comprare oggi con 100.000 Euro…
Che tu lo voglia o no, i prezzi degli immobili stanno praticamente tornando ai valori della lira, ma espressi in Euro.
2. Decreto Bersani. (Legge 296/2006 – Finanziaria 2007)
Questo decreto ha introdotto l’obbligatorietà di procedere alla registrazione delle scritture private non autenticate di natura negoziale, per esempio i preliminari di compravendita.
Questo decreto, creato ad hoc per contrastare il nero nelle operazioni immobiliari, ha messo in ginocchio non poco il settore e soprattutto i costruttori, abituati a percepire parte del prezzo “cash” per pagare meno tasse. Era un vantaggio sicuramente anche per l’acquirente, ma in primis per i costruttori.
3. Libera concessione di mutui e finanziamenti.
Nell’ultimo decennio siamo stati abituati a fare finanziamenti per tutto: cellulari, televisori, viaggi, ecc… mentre i nostri genitori o i nostri nonni acquistavano solo quando avevano i soldi in tasca: era una buona abitudine.
Quando ero bambino, il sabato andavo “a lavorare” con mio papà; mi ricordo che alla fatidica domanda che faceva ai clienti: “Avete accantonato dei risparmi da utilizzare per l’acquisto della casa?” e la risposta era sempre positiva. Il 10% sul valore della casa da acquistare, bene o male, lo si aveva sempre.
Nel periodo d’oro dell’immobiliare, invece, mi ricordo di un caso dove un mediatore creditizio è riuscito a fornire un mutuo ad una persona che aveva aperto 17 finanziamenti…si hai capito bene…17! Prova a pensare 17 cose che puoi finanziare…io a 17 non ci arrivo. 😀
Si concedevano mutui pari al 110% del valore dell’immobile su redditi spesso insufficienti.
Qui poi si entra su un tema che a me fa sempre arrabbiare; quando sento tirare in causa la nostra categoria di Agenti Immobiliari in merito alla concessione di mutui inconcedibili. Lo ripeto, anzi lo scrivo: noi facciamo intermediazione immobiliare e non finanziaria. Le valutazioni sull’affidabilità economiche non le facciamo noi e neanche i mediatori creditizi, ma solo ed esclusivamente le banche. Infatti oggi a pagarne le conseguenze di questo errore, sono proprio loro e non noi: sono piene di immobili a seguito del mancato pagamento di mutui e leasing.
4. Aumento della tassazione immobiliare.
“Una nazione che si tassa nella speranza di diventare prosperosa, è come un uomo in piedi in un secchio che cerca di sollevarsi tirando il manico” cit. Winston Churchill
Per un mercato immobiliare che era in difficoltà cosa pensa bene di fare Monti? Aumenta la tassazione immobiliare attraverso l’IMU! Prego rileggi ora la citazione.
Per gli immobili di natura strumentale, l’IMU arriva addirittura a triplicare il valore dell’ICI, disincentivando l’acquisto di immobili.
Questo, unitamente all’aumento dell’IVA, della tassa rifiuti, ecc… ha scoraggiato gli italiani dall’investire nel mattone: rifugio, da sempre, dei propri risparmi.
5. Nessun freno alle nuove costruzioni.
Ma tutti questi cantieri costruiti negli ultimi tempi, a chi sono destinati? Una famiglia non ha bisogno di due prime case per vivere così come le aziende che non investono in immobili se non ne hanno bisogno per la loro attività. (Di questo problema, ovvero la mancanza di sondaggi da parte dei costruttori, ne ho parlato anche in questo articolo.)
Il circolo è vizioso perché i Comuni campano principalmente con i soldi degli oneri di costruzione; nell’ultimo decennio i Comuni della mia zona hanno addirittura raddoppiato la popolazione, ma senza un’adeguata riqualificazione dei servizi. Se ci mettiamo poi anche il patto di stabilità che ha bloccato i fondi di spesa comunali, ci ritroviamo in uno stallo assoluto.
Gli ultimi PGT (Piano di Governo del Territorio) hanno come base la riqualificazione delle aree esistenti, ma ormai la frittata è fatta: siamo pieni di cantieri fermi e di immobili vuoti.
Possibili soluzioni?
Nel prossimo articolo proporrò le soluzioni che potrebbero aiutare a risollevare definitivamente il mercato immobiliare. Resta sintonizzato con il Blog e se non l’hai già fatto, iscriviti per ricevere la notifica dell’uscita dei nuovi articoli. Clicca qui per iscriverti.
