La valutazione immobiliare passa anche dall’HBU “Highest Best Use” ovvero il massimo e miglior utilizzo.
Il massimo e miglior utilizzo può essere un metodo di valutazione immobiliare che può aiutarti a valorizzare il tuo immobile ottenendo quindi un ricavo maggiore dalla vendita, ma anche trovare una formula alternativa se hai difficoltà a trovare un acquirente.
Continua a leggere, per scoprire di cosa si tratta.
Che cos’è l’HBU Highest Best Use ovvero il massimo e miglior utilizzo?
L’Highest Best Use è un concetto che si applica nella valutazione immobiliare; è definibile come il miglior uso possibile dell’immobile rispetto alla destinazione d’uso riconosciuta più frequente del mercato in cui lo stesso è collocata.
Essendo una valutazione immobiliare, si stima che sia anche la più conveniente ovvero il metodo per ottenere maggiore profitto da un’eventuale vendita.
Per migliore utilizzo, nel caso di un bene immobile, si fa riferimento alla destinazione d’uso e quindi con l’HBU si ricerca il massimo profitto con la migliore destinazione d’uso possibile dell’immobile oggetto della stima.
Posso utilizzare il massimo e miglior utilizzo anche per il mio immobile?
Il massimo e miglior utilizzo non è sempre applicabile e quindi ti farò un paio di esempi per farti avere una maggiore comprensione sul criterio di stima, così puoi capire anche autonomamente, se tale principio è applicabile per il tuo immobile.
- 1° Esempio Immaginiamo che debba valutare un capannone artigianale prospiciente una strada di forte passaggio e quindi ad alta visibilità. Sarebbe limitante se stimassi il capannone solo per la sua destinazione attuale, ignorando quindi il contesto in cui si trova e le potenzialità effettive. Facendo una valutazione considerando anche la trasformazione a commerciale, invece, potrei ottenere un valore di mercato nettamente superiore e quindi di massimo e miglior utilizzo; qualora analizzando i costi relativi al cambio di trasformazione d’uso, mi rendessi conto che non sia conveniente dal punto di vista economico, allora a questo punto il massimo e miglior utilizzo, sarebbe la destinazione attuale di capannone. L’esempio numeri alla mano: valutazione capannone artigianale 100.000 Euro e valutazione dello stesso se fosse commerciale, 150.000 Euro. Come puoi vedere, il massimo e migliore utilizzo è la trasformazione dell’immobile a commerciale, ma se il costo di trasformazione comportasse spese per 60.000 Euro, mi ritroverei ad avere un immobile il cui ricavo “potenzialmente ottenibile” è di 90.000 Euro ovvero meno dei 100.000 Euro inizialmente stimati (150.000 il ricavo – 60.000 spese per il cambio d’uso = 90.000 Euro) rendendo inutile, difatti la trasformazione a commerciale. Vedi tabella sotto.
Valore € Costi € Utile € Artigianale 100.000 0 100.000 Commerciale 150.000 60.000 90.000 - 2° Esempio Immaginiamo di avere un terreno edificabile avente pluri-destinazione, ovvero: residenziale, commerciale e terziario. Attraverso il valore di mercato più probabile, è possibile conoscere quale sia la destinazione più profittevole dal punto di vista economico al netto del costo di costruzione. Stimati i ricavi derivanti dal potenziale ottenibile attraverso il valore di mercato al mq di immobili già edificati, occorre sottrarre i costi relativi di costruzione al fine di ottenere l’utile derivante dall’operazione economica. Il valore ottenuto per ogni singola destinazione, darà il responso su quale sia di massimo e miglior utilizzo. L’esempio numeri alla mano anche in questo caso: il terreno è di 1.000 mq di cui la metà edificabile e quindi il calcolo economico lo farò sui 500 mq.
Area mq Valore €/mq Ricavo € Costo €/mq Costi € Utile € Residenziale 500 3.000 1.500.000 2.000 1.000.000 500.000 Commerciale 500 3.500 1.750.000 1.500 750.000 1.000.000 Terziario 500 2.500 1.250.00 2.000 1.000.000 250.000
Principio di ordinarietà.
Non ti dimenticare un concetto molto importante che ho citato nella definizione: il miglior uso possibile dell’immobile rispetto alla destinazione d’uso riconosciuta più frequente del mercato in cui lo stesso è collocata.
Tale definizione racchiude in sé la definizione di ordinarietà del bene immobile ovvero la valutazione immobiliare deve tenere conto della destinazione d’uso più frequente in zona (criterio economico), del valore economico medio della zona (criterio statistico) e che deve essere basato sulle norme legali di riferimento (criterio giuridico).
Per tale motivo, il giudizio sul massimo e miglior utilizzo deve sempre tenere come riferimento l’ordinarietà del mercato in cui è collocato l’immobile e non essere esclusivamente a discapito dell’estimatore.
Sarebbe un errore, infatti, stimare un immobile fatiscente rispetto allo stato in cui si trova se inserito in un contesto di prestigio e viceversa stimare un immobile per nuovo se inserito in un contesto di assoluto degrado.
Affidati ad un esperto valutatore.
Come puoi vedere, saper stimare un immobile richiede molta esperienza e conoscenza approfondita del mercato, per questo consiglio sempre di affidarsi a dei Professionisti di comprovata esperienza del mercato immobiliare.
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