Il capannone è ancora un buon investimento?

Opinioni diverse a confronto: tu da che parte stai?

Durante una telefonata con un carissimo Collega, che opera anche lui nel settore industriale, tra “mille discorsi” ci siamo ritrovati a parlare di investimento immobiliare; nello specifico di capannoni.

Abbiamo scoperto di non pensarla nello stato modo, anzi in tema di investimento immobiliare riguardo i capannoni, la vediamo in maniera diametralmente opposta.

Ad ogni modo è stato un confronto molto utile su un tema che ci tocca in maniera diretta visto che operiamo in questo settore.

Reputo che la diversità di opinione derivi dalla propria esperienza, dall’età diversa, ma anche dal proprio modo di vedere le cose.

Ecco i nostri pensieri a riguardo.

Il pensiero del Collega.

Il Collega consiglia di non investire in capannoni in quanto, essendo un immobile strumentale, non può essere considerato una fonte di investimento.

In un mercato “drogato” come quello pre-crisi, si è arrivati addirittura a considerare la locazione del capannone una fonte di reddito ed è questo che ha spinto molti investitori a considerare i capannoni come alternativa al classico immobile residenziale.

Reputa che l’andamento sia stato una sorta di L dove la verticale rappresenta l’apice e la caduta dei valori di mercato, mentre la base rappresenta e rappresenterà la crescita dei valori di mercato dei capannoni.

Il capannone, essendo per natura un bene strumentale, sarà acquistato dall’Azienda per un utilizzo proprio per poi essere rivenduto una volta che si scopre non essere più necessario. Ecco perché molti proprietari sono disposti a disfarsene.

Il pensiero di Stefano Tronca.

Ecco invece il mio punto di vista.

Il mercato dei capannoni in affitto. C’è mercato se esiste una domanda e l’offerta viene creata appunto per soddisfarla. (Molte startup difatti cessano di esistere solo perché cercano di offrire una soluzione ad una domanda che non esiste). Il mercato delle locazioni dei capannoni esiste e continuerà ad esserci, per quanto mi riguarda. La motivazione è dettata dalle esigenze stesse di un’Azienda che non sempre vuole comprare l’immobile dove svolge la propria attività.

Di conseguenza se c’è domanda di capannoni in affitto, ci sarà sicuramente un investitore immobiliare disposto ad investire del denaro per ottenerne un profitto.

Andamento dei prezzi. Non sono d’accordo sull’andamento dei prezzi. Magari sarà lenta, lentissima, ma ci sarà pur sempre una crescita dei valori dettata dal mercato in ripresa e dall’aumento dell’inflazione. Se non sarà così allora sarà davvero un grosso problema, ma per tutti e non solo per gli investitori immmobiliari.

Scelta di investimento immobiliare. Conosco vari investitori immobiliari che acquistano principalmente immobili diversi dall’abitativo e preferibilmente capannoni da affittare, quindi o sono dei pazzi (ci può stare…ci mancherebbe 😃) oppure se hanno fatto questa scelta penso debba esserci almeno una motivazione valida. Provo a darne 3:

1. Maggiore redditività. A differenza del residenziale, i canoni di locazione di un capannone sono proporzionati alla superficie dell’immobile e al valore di mercato dell’immobile. Nel residenziale solitamente si tende a richiedere un canone di locazione rispetto la tipologia dell’immobile. Bilocali, trilocali, ecc… avranno sempre una fascia di valore di richiesta  indipendente dalle dimensioni e qualità dell’immobile.
2. Maggiori garanzie. Per affittare un capannone puoi chiedere alle Aziende molte più garanzie di quelle che puoi chiedere ad un privato, puoi consultare i bilanci depositati per verificare la capacità economica dell’azienda oppure puoi testarne l’affidabilità economica chiedendo addirittura una fidejussione bancaria. È vero che l’Azienda conduttrice può fallire in un secondo momento, ma è altrettanto vero che nella locazione di un immobile residenziale, il tuo inquilino possa perdere il lavoro…
3. Rapporti umani. Ho fatto fatica a trovare un titolo per questo capoverso, ma diciamo che l’investitore soprattutto se istituzionale, non vuole correre dietro al conduttore al quale si è intasato il bagno piuttosto o si è sbeccata la piastrella. Più l’investitore è importante e più diminuiscono i rapporti umani. Le locazioni diventano soltanto dei numeri inseriti in un foglio di excel dove nella riga del totale deve risultare un valore superiore al 5-6%. Nelle locazioni dei capannoni, trattandosi di un rapporto di natura “aziendale”, si parla mediante raccomandate oppure per esempio, le parti si incontrano alla firma del contratto di locazione e alla riconsegna dell’immobile. Ecco perché gli investitori immobiliari spesso scelgono i capannoni.

Tu invece cosa ne pensi? Qual’è la tua idea a riguardo? L’argomento lo reputo molto interessante e mi piacerebbe conoscere il tuo parere a riguardo. Commenta l’articolo in fondo alla pagina. Grazie.