Approfondimento sulla creazione e previsione di una bolla immobiliare.
Torno a parlare di mercato immobiliare, dopo alcuni articoli scritti sull’Agente Immobiliare, a seguito di una rappresentazione che ho visto da un Cliente e che mi ha talmente interessato, da scriverci un articolo.
Il tema è tra i più interessanti: come prevedere la prossima bolla immobiliare.
Se ci pensi bene prevedere ciò che succederà nel futuro ti permette di fare molte cose: giocare di anticipo, investire o disinvestire un certo capitale per esempio, ma di esempi se ne possono fare tanti.
Riassumendo direi che conoscere il futuro potrebbe determinare il successo o il fallimento delle tue prossime operazioni immobiliari (e non solo…).
Premetto che non sono un guru della finanza e né tantomeno un santone veggente, ma soltanto un acuto osservatore, quanto lo sarai tu dopo che ti avrò dato qualche dato su cui riflettere.
Fatte le dovute premesse possiamo partire. Buona lettura 😉
Come si crea una bolla.
Diamo uno sguardo a questa immagine:
Fase A: Accumulazione: crescita moderata con valori in aumento.
Ci sono tre termini in questa definizione: crescita , moderata ed aumento valori . Questi termini tradotti nel mercato immobiliare, significano che abbiamo una crescita del mercato ovvero del numero delle compravendite in forma moderata, contenuta e quindi non esagerata, ma con aumento del valori ovvero dei prezzi.
Quindi l’inizio è un mercato standard fatto da una crescita magari dettata dall’inflazione, da un mercato che funziona per il quale si ha fiducia.
Fase B: Bolla: incremento esponenziale del valore/prezzo in virtù di nuovi capitali o di esternalità nel mercato di riferimento.
Incremento esponenziale! Esponenziale vuol dire che un prezzo può addirittura assumere un valore doppio, triplo, ecc…un immobile visto a 100.000 Euro, per esempio, l’anno successivo potrebbe valere 200.000 Euro: giusto per farti capire cosa s’intende per esponenziale.
In virtù di nuovi capitali o di esternalità nel mercato di riferimento, invece, vuol dire che l’aumento esponenziale è dovuto all’immissione di capitali nel mercato oppure a interdipendenze tra soggetti economici che generano effetti positivi e negativi non registrati dal meccanismo dei prezzi di mercato (esternalità in campo economico può essere tradotto anche come economie esterne).
Un esempio di esternalità è l’agricoltore che influenza il mercato attraverso una campagna di disinfestazione creando effetti positivi (il beneficio goduto anche dagli agricoltori vicini) ed effetti negativi (inquinamento con sostante nocive)
Fase C: Scoppio: caduta del valore/prezzo, perdita dei capitali investiti, collasso dei volumi del mercato di riferimento.
Qui direi che tutto è abbastanza semplice da capire: gli effetti sono devastanti.
Crolla il prezzo di mercato, perdi ciò che hai investito (in tutto od in parte) e collassano (tanto quanto sono cresciuti in forma esponenziale) i volumi del mercato di riferimento ovvero nel nostro caso il numero delle compravendite.
Analisi e confronto delle similitudini con la bolla del mercato immobiliare.
Copyright StefanoTronca.com
Pazzesco! 😱 Noti anche tu quanto sia una copia perfetta dell’immagine che ti ho proposto prima?
I punti A, B e C ci sono tutti: crescita moderata, crescita esponenziale e collasso. Se noti bene c’è la similitudine di quel tentativo di crescita dopo il primo collasso.
Ora faccio un analisi ad alta voce, però la scrivo 😜, su quelle che sono secondo me le condizioni che hanno creato questa bolla immobiliare.
Fase A: Accumulazione: crescita moderata con valori in aumento.
Su questa fase credo che ci sia poco da dire; i valori sono in crescita moderata dal 1986 al 1996 circa ad eccezione del periodo di Tangentopoli dove c’è stata una piccola recessione del volume di compravendite e poi una lenta risalita.
Fase B: Bolla: incremento esponenziale del valore/prezzo in virtù di nuovi capitali o di esternalità nel mercato di riferimento.
Dal 1997 al 2006 siamo passati da 483.000 circa compravendite a 877.000 circa, ovvero il 45% in più in soli 9 anni.
Nei dieci anni precedenti il delta è stato pari al 4%! Cioè il numero delle compravendite è cresciuto ad una velocità di circa 10 volte superiore. (crescita esponenziale)
Vogliamo parlare dei prezzi che a seguito dell’euro si sono raddoppiati? I valori espressi in lire sono diventati euro. Chi vendeva a 100 milioni di lire dopo qualche anno si è ritrovato a vendere a 100 mila Euro (crescita esponenziale).
Le esternalità sono quindi da ricercarsi nel passaggio alla moneta dell’Euro e alla concessione selvaggia dei mutui: finanziamenti concessi a chiunque ne facesse richiesta e spesso oltre il valore effettivo dell’immobile.
Fase C: Scoppio: caduta del valore/prezzo, perdita dei capitali investiti, collasso dei volumi del mercato di riferimento.
Gli effetti li conosci molto bene anche tu: crollo del numero di compravendite, difficoltà di reperimento acquirenti, crollo dei prezzi ed aumento degli immobili all’asta a causa delle difficoltà di pagamento dei mutui concessi a seguito della perdita del potere di acquisto dei mutuatari.
Quindi, come vedi, non c’è bisogno di essere un guru della finanza per fare un’analisi di come funziona una bolla e di come si è sviluppata anche nel mercato immobiliare.
Altre bolle famose nella storia.
Bolla dei tulipani 1637.
1635 – 300 fiorini era il costo medio per un alloggio ad Amsterdam
1642 – 1.600 fiorini è stato il compenso ricevuto da Rembrandt per dipengere “La Ronda di Notte”
1637 – 5.200 fiorini è stato il costo massimo di un tulipano.
Crisi del 1929.
24 ottobre 1929 (il Giovedì nero) – 14 miliardi di dollari di valore perso dalla borsa di New York pari a 10 volte il budget annuale del governo federale.
Debito sovrano greco 2012.
2012 – 1.000 miliardi di Euro è il costo per l’Unione Europea in caso di uscita della Grecia dall’Euro.
Crisi del petrolio 2008.
159 litri di petrolio contenuto in un barile.
luglio 2008 – 148 dollari prezzo al barile ed 1,52 Euro il prezzo in Italia per un litro di benzina.
Un trucco su come arricchirsi velocemente.
Come avrai capito leggendo l’articolo, la differenza tra successo e fallimento sta nel leggere bene ciò che ci sta accadendo intorno e prevedere ciò che accadrà successivamente.
Ti basta vedere gli indicatori per fare investimenti nel periodo migliore e massimizzare i tuoi ricavi; lo so che ciò non è così semplice, però potresti cominciare ad osservare e fare delle previsioni per un mercato che conosci bene, mettendoti così in una situazione previlegiata.
Nel campo immobiliare, chi ha investito in immobili prima fino al 1996, ha massimizzato il proprio investimento; ciò è stato comunque possibile farlo fino al 2001, prima dell’entrata in vigore dell’Euro.
Da lì fino al 2008 circa, è stato il periodo peggiore per comprare, in quanto i prezzi erano ai massimi livelli raggiunti. Chi ha comprato in quel periodo ed oggi vuole vendere è facile che ci rimetta del denaro, al contrario di chi compra, che sfrutta questo momento favorevole per acquistare a buon prezzo.
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